西江日报记者 陈洁 李考考 夏紫怡
利用物业共用部位产生的收益依法归全体业主所有、可根据物业服务质量分级制定收费标准、物业收费须明码标价……近日，市发改局发布《肇庆市物业服务收费管理实施细则》（征求意见稿），多项内容击中当前物业管理痛点，进一步保障业主和物业管理企业的合法权益。
据悉，本次发布的《细则》（征求意见稿）是对原《细则》进行修订，其内容依据《民法典》等法律法规进行制订，在2023年曾经两次征集各县（市、区）和市直部门意见，共提出三十条措施，有多个值得关注的地方。
关注点一
公共收入归全体业主所有
出租电梯空间、小区出入口等广告位，对外开放停车位等是小区常见的经营方法，相关收入的明细、用途是很多业主的关注点。根据《民法典》，《细则》（征求意见稿）明确表示，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
记者了解到，一些小区对这一问题处理得当，不仅按季度或按年公开收入，除了补充专项维修资金，还用于分红。譬如中源誉峰小区2023年分红35万元，其资金正是来自商业街汽车临停费、游泳池租赁费等。
而在另外一些小区，这部分收入却含糊不清。端州区林隐天下小区业主郭先生表示，小区也出租停车位、广告位置等，但业主一直不清楚到底“收了多少，用到哪里”。
记者走访该小区物业服务中心，负责人周女士告诉记者，2022年物业费的收入和支出已公示过，“2023年的还没来得及公示，我们会加快”。
朗晴海岸的业主也向记者反映，小区未曾公示过收入，记者就此求证该小区的物业管理公司，但办公室的工作人员表示不知情。记者注意到，该服务中心门前的公告栏未发现公告。
记者注意到，《细则》（征求意见稿）对于收益如何公示、时间要求、证明材料等未有进一步明确。
关注点二
物业收费标准如何确定
除了收益，物业收费更密切关系着业主利益。不同的小区有不同的物业服务收费项目，而且随着入住时间的增加，项目和需要的支出也会相应增加。《细则》（征求意见稿）表示，物业服务收费应按规定实行明码标价，并将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。
在记者走访发现，物业收费的明细、标准等是业主意见最集中的方面。物业服务公司对此态度不一。
端州区城西的鸿景锦园是十多年的成熟小区，已成立小区业主委员会，并由业委会代管物业服务。小区业主向记者反映两个问题，一是相关服务收费标准远超市场价格。譬如今年一栋楼需要疏通下水道，“两根水管加上半天人工，要花费3000元，而市场价格不超过1000元”。二是收费不透明。记者了解到，2023年10月，该小区业委会就消防、监控改造工程曾采用书面征求意见方式召开业主大会，提出两项工程合计花费超60万元，须动用住房维修基金。业主认为要价过高，纷纷表示不同意，并要求三方报价或公开招标。而业委会坚持向住建部门申请动用基金。
记者到业委会办公室进行核实，工作人员回复物业收费明码标价且不存在其他收费现象，并以未经授权为由拒绝向记者提供业委会负责人联系方式。
《细则》（征求意见稿）明确表示，物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。
物业服务企业若擅自设立强制性收费项目的、不实行明码标价或不按规定明码标价的、擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的，由属地市场监督管理部门依法查处。
关注点三
物业收费将分级
按照相关法律法规，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库），即前期物业管理的服务收费，实行政府指导价。譬如端州区城东某大型小区就未成立业主委员会，目前物业收费实行政府指导价，为1.5元/平方米。但有业主向记者表示，虽然价格看似不贵，但新楼栋的电梯就因为维护不及时经常停开。这让业主们十分不满，“觉得钱都白交了”。
记者了解到，“收费价格与服务质量不对应”是很多小区业主的痛点，也是多年来一直未能得到解决的地方。对此，《细则》（征求意见稿）提出了解决办法，实行政府指导价的物业服务收费，由各县（市、区）价格主管部门会同同级建设（房管）部门根据不同类型及服务内容、服务等级等制定本行政区域内物业服务收费的基准价及浮动幅度，并向社会公布。
各县（市、区）价格主管部门和建设（房管）部门应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时对政府指导价标准进行动态调整。
这意味着，今后物业收费将分级，这是肇庆首次提出该项管理细化要求。在广州等地，已实行物业收费分级制，从最高的2.8元/平方米至0.9元/平方米不等，共划分为5个等级。
市住建局相关负责人表示，拟将参考其他城市的执行经验，制定肇庆的相关分级标准，提升群众的获得感。
《细则》（征求意见稿）也对如何保障物业公司的合法权益进行了细化要求，如明确业主与物业使用人对于物业费用的交纳责任。
据悉，《细则》（征求意见稿）的公示时间从2024年3月14日起至2024年4月12日止，相关意见可致电0758—2322363 ，或发送邮件至sfgj_jgk@zhaoqing.gov.cn。