东雅苑小区楼顶破损严重。

民和新村小区楼顶隔热层破损严重。

　　住宅楼顶的隔热层本应是用于隔热、防水的。然而，连日来，记者经过大量走访发现，由于老旧小区的楼顶隔热层建成时间较早，大多采用传统的材料和工艺，经过数十年的风吹日晒，已经出现不同程度的老化、破损，导致隔热层变成了“吸热层”“引水层”，成为困扰居民生活的一大难题。

　　文/图 西江日报记者 杨丽娟

　　走访

　　隔热层普遍破损严重

　　近日，高要区南岸街道海景豪苑小区AB幢业主向记者反映，天台隔热层大面积坍塌已超三年，却一直未得到妥善处理。每逢雨天，顶层住户的天花板和墙面因漏水，均出现不同程度的发霉、脱落现象。

　　由于小区天台钢筋外露、坑洼不平，居民在上面活动时提心吊胆，稍有不慎就可能摔倒或被钢筋划伤。曾经用于晾晒衣物的天台，如今已成为危险区域，居民们根本不敢涉足。

　　无独有偶，记者走访我市部分老旧小区发现，特别是2000年前建成的小区，普遍出现楼顶隔热层老化、损坏问题。其中，嘉湖新都市、杏花、民和新村、东雅苑等多个小区，破损情况相对严重。

　　记者在端州区东雅苑、民和新村楼顶看到，隔热层出现大面积塌陷，钢筋裸露，在上面行走得小心翼翼，生怕踩空了。

　　“一上到楼顶，就像是大型施工现场，惨不忍睹！”东雅苑小区顶楼业主王女士告诉记者，小区已有20多年楼龄，楼顶的隔热层破损严重，带来楼下漏水和隔热效果差等问题。

　　民和新村业主黄先生也表示，隔热层破损严重导致其家中漏水。为此，他曾找维修师傅进行补漏，但让他担心的是，长期漏水还可能导致墙面和地面出现裂缝，影响房屋的结构安全。

　　“由于楼顶隔热层损坏严重，一到夏天，家中就如同蒸笼一般酷热难耐，即使开着空调，也难以达到舒适的温度。”端州区杏花小区顶楼业主梁女士告诉记者，为了降温，她家不得不长时间使用大功率空调，电费明显增加。“有时候为了省电，我们只好上去浇水，让其散热降温，但这不是长久之计。希望损坏的隔热层能得到有效解决。”

　　困境

　　维修责任划分不明确

　　隔热层老化、破损是谁的责任？各方意见不一。有业主认为，应由顶楼业主维修，有业主则认为是物业的责任。

　　“关于AB幢天台的维修，物业服务合同里没有明确规定。如果天台维修属于物业责任，我们会进行维修。”海景豪苑小区物业工作人员表示，就小区楼顶隔热层破损问题已和业主沟通，可由全体业主签名同意的方式，授权物业去进行清理。但如果涉及铺设隔热层，这笔费用超出了物业维修的预算，需要业主集资。但这一说法让业主们难以接受，他们认为物业在推诿责任，没有积极解决问题的态度。

　　端州区嘉湖新都市小区物业工作人员黄先生表示，楼顶隔热层属于公共区域，归楼栋业主共有，应由所有业主共同承担。但物业可以协助业主收集意见、筹集资金进行维修，或申请公共维修基金。

　　“以小区其中一栋楼为例，其楼顶隔热层维修费用1000多元，但顶楼业主不愿意承担，其他楼层的业主也不同意分摊。”黄先生说，公共维修基金申请手续复杂，小区有另一个维修项目，申请了大半年，迟迟未得到答复。

　　民和新村小区物业工作人员透露，该小区顶楼业主在购房前就已经知晓楼顶可能存在的问题，所以隔热层损坏导致的漏水，他们认为是自己的责任，因此自费维修了，目前暂未有业主向物业提出维修诉求。

　　“肇庆老旧小区楼顶隔热层老化、破损是一个普遍现象，维修面临诸多困境。对于没有公共维修基金的小区，维修费用需要业主集资，但在实际操作中，很难达成一致意见。”端州区前进社区居委会工作人员说，由于责任划分不明确，使得维修工作难以顺利推进。有些业主认为自己不住在顶层，不需要承担维修费用；有些业主则对集资的金额和使用方式存在疑虑。而对于有公共维修基金的小区，申请使用的程序繁琐，需经过业主同意以及多个部门审批，要耗费大量的时间和精力。

　　律师

　　一般由全体业主共同承担

　　广东科业律师事务所韩伟华律师表示，就楼顶隔热层维修问题，首先要明确老化、破损的原因，如果是房屋质量问题，在质保期内，由开发商负责；如果是隔热层自然老化、破损，物业通常不承担责任，应由权属人自行负责维修和承担费用。

　　在他看来，楼顶隔热层属于小区公共设施，其维修责任一般由全体业主共同承担。根据相关法律规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。而楼顶属于业主共有，其他楼层的业主不得以从未使用顶层部分或放弃使用顶层部分为由，拒绝承担相应义务。

　　如果小区已缴纳公共维修基金，且符合使用条件，可以申请用于维修。在房屋已经超出保修期限且无法申请使用公共维修基金的情况下，楼顶漏水的维修费用理应由全体业主共同承担。若业主之间已就费用分摊事宜有约定的，则按照约定进行分摊；若业主之间没有约定，则应该按照专有部分占建筑物总面积的比例，确定分摊数额。

　　他山之石

　　多方协作及政策支持

　　在解决老旧小区之困方面，深圳市作出了典范，获得群众一致好评。

　　公开资料显示，“十四五”期间，深圳市城镇老旧小区改造工作范围主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区（含单栋住宅楼）等。

　　对社会资本投入且改造后达到一定标准条件的完善类、提升类改造项目，按照2万元/户的标准补贴，专款专用于该改造项目，市、区财政各承担50%。如福田区华富街道莲花一、二村，便是依托补贴等政策，进行了屋顶改造及安全整治，包括涂刷屋面防水隔热漆、更换保温层等。

　　业内人士认为，政府部门应加大对老旧小区改造的支持力度，出台相关政策，简化公共维修基金的申请流程，提供一定的资金补贴或技术指导。同时，加强对物业和开发商的监管，督促他们履行职责，保障居民的合法权益。此外，可以借鉴其他地区的成功经验，探索创新维修模式和资金筹集方式。如引入社会资本参与老旧小区改造，或通过政府购买服务等方式，提高改造效率和质量。

　　肇庆老旧小区楼顶隔热层之困，不仅是居民生活中的烦恼，也是城市发展中需要解决的问题。只有通过物业、业主、政府和社会各界的共同努力，才能找到切实可行的解决方案，让老旧小区的居民重新享受到舒适、安全的居住环境，提升他们的幸福感和获得感。